Как правильно сдать квартиру квартирантам по закону?

Содержание

Как сдать квартиру в аренду официально?

Как правильно сдать квартиру квартирантам по закону?

Время – деньги. Особенно актуальным это выражение становится, когда нужно срочно сдать квартиру. В довольно экстремальных условиях спешки, зачастую владельцы частной недвижимости допускают множество промахов и ошибок, которые в конечном итоге обходятся слишком дорого, и цена им не только деньги, но и испорченные нервы. Кроме того, пустая жилищная площадь требует постоянных платежей, а потому сдавать ее необходимо уже хотя бы для того, чтобы их перекрывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Очень часто хозяева оставляют квартиры пустыми, просто потому что не знают, как и что нужно делать, как правильно оформлять документацию и, в конце концов, чтобы просто не стать жертвой обыкновенных мошенников либо неблагонадежных жильцов. Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить.

Официальная аренда частного жилья является наиболее оптимальной и выгодной сделкой с юридической точки зрения. Кроме того, такой способ сдачи квартиры наиболее безопасен, в первую очередь, для самих хозяев.

Преимущества законной сдачи квартиры

  1. Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
  2. Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор. Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире.

    Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.

  3. Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.

  4. Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

Какие документы нужны для оформления договора?

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

  • Свидетельство о праве собственности на жильё в случае приватизации квартиры или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
  • Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
  • Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

  1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
  2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ).

    Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем. Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении.

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

  1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
  2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
  3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
  4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.
  • размер месячной оплаты за аренду,
  • сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
  • использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
  • оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
  • обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
  • указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
  • обязательно обозначается количество будущих жильцов,
  • порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
  • дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон. Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится. Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой». Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем. В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны.

Вот пример типового договора, который вы можете взять за основу.

Передача денег в счет оплаты аренды

Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно. На сегодняшний день существует несколько способов осуществления данной процедуры:

  1. Из рук в руки – самый простой и быстрый способ. Но он может быть не всегда удобным обеим сторонам, так как необходимо находить время для осуществления этого процесса. Часто таким временем ни одна, на другая сторона не могут пожертвовать, особенно если это происходит днем. Объясняется это просто – зачастую днем люди находятся на своих рабочих местах. Если средства передаются наличными, обязательно заключайте акт приема-передачи денег или же пишите расписку с указанной суммой, датой, периодом платежа и подписью.
  2. Использование различных безналичных счетов, на которые в определенный срок жильцы перечисляют арендную плату за жилье. В таком случае арендатору важно сохранять все квитанции.

Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки. Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности. Передача денежных средств через банковские учреждения путем зачисления на счет упрощает весь процесс в несколько раз. Тем боле что факт передачи денег, если сохранены все квитанции, практически невозможно оспорить или отрицать.

Мелочей в таком важном деле не бывает. Любая мелочь может сыграть с Вами злую шутку и стоить очень дорого. Это значит, что личная перестраховка всегда намного лучше и целесообразнее кредита доверия малознакомым людям.

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом. Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству. Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади. Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества. Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

Как происходит этот процесс на практике?

Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы. Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя. Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

Возможные трудности при оформлении сделки

Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро. Чтобы не учиться на своем горьком опыте, можно просто взять на заметку типичные ошибки, которые очень часто совершаются при оформлении:

  1. При заключении договора срок аренды лучше прописывать сразу. А если он превышает 12 месяцев, то его в обязательном порядке нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе. В таком случае сумму государственной пошлины выплачивает арендатор, а договор аренды регистрируется на ее собственника. Такой договор обретает полноправную юридическую силу и может выступать официальным документом в случаях разрешения различных спорных и конфликтных ситуаций.
  2. Чтобы избежать различных неприятных ситуаций в процессе сдачи жилья, важно самостоятельно контролировать весь процесс. Кроме того, не поленитесь и расспросите у будущих жильцов как можно больше информации. Желательно еще и проверить ее на достоверность, к примеру позвонить на работу и убедиться в том, что там действительно работает такой человек.
  3. Серьезное отношение к любым мелочам в этом серьезном деле — это гарантия избежания возможных проблем. Поэтому от Вашей ответственности и осознанности зависит благоприятный исход сделки и получение будущей прибыли в полном объеме без ненужных потерь.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-oficialno/

Как правильно сдать квартиру квартирантам по закону

Вторая квартира давно перестала быть предметом роскоши и превратилась в полезный актив, который сможет приносить вам немало полезного дохода. Срок окупаемости может серьёзно разниться, в зависимости от обстоятельств и множества переменных, но прежде, чем задумываться об этом, сначала нужно узнать, как правильно сдать квартиру.

Ведь сдача квартиры в аренду, особенно в первый раз – настоящая головная боль. Но, чтобы вы были готовы ко всем подводным камням этого процесса, давайте рассмотрим нюансы и попробуем разобраться, каковы обязанности арендодателя.

Кто и кому может сдавать квартиру в аренду

Прежде, чем разбирать, как правильно сдать квартиру квартирантам, следует уяснить, что арендодатель обязательно должен быть её собственником, как бы банально это не звучало. Но здесь есть маленький нюанс. Если собственность принадлежит несовершеннолетнему, то право сдавать её в аренду переходит к его законным опекунам, например, родителям. В остальном никаких существенных нюансов в том, как сдать квартиру в аренду, нет. Подписывать контракт вы можете лишь в том случае, если во всех бумагах на собственность указано ваше имя, и они присутствуют у вас на руках.

Но есть небольшие хитрости, как правильно сдать собственность вашего друга или родственника в аренду без нарушения законодательства:

  1. Вся собственность, приобретённая в браке, принадлежит поровну обоим супругам, если не был составлен брачный контракт. Соответственно, муж и жена имеют равные права на сдачу недвижимости в аренду.
  2. Если имеется нотариально заверенный документ, в котором изначальный владелец разрешает вам сдавать в аренду его собственность, то вы имеете право это делать.

  Что такое безвозмездное пользование квартирой

Что интересно, владельцы недвижимости, приобретённой в социальном найме, по факту, принадлежащей государству или же муниципалитетам, не могут сдавать её в аренду. Существуют и исключения, когда лицо получает официально разрешение от соответствующих органов, которое точно так же заверяется нотариусом. Существуют и определённые правила сдачи квартиры в аренду с прописанными в ней жильцами. Даже если те не являются её собственниками, потребуется получить их разрешение или же в судебном порядке выписать их.

В противном случае сдавать свою собственность вы не сможете. Если с тем, кто может сдавать недвижимость всё просто, то вот вопрос, кому её сдавать, беспокоит арендодателей куда чаще. Ведь, чтобы знать, как правильно сдать квартиру в аренду, нужно для начала найти тех, кто будет её арендовать.

Для решения этой задачи существует четыре различных пути:

  • Необходимо обращение в специальное агентство. Здесь за вас сделают всю грязную работу, дадут гарантию того, что жильцы не испоганят вашу собственность, но и попросят с вас немалый процент. Соответственно, агентство недвижимости полностью избавляет вас от головной боли, но забирает часть выручки, что не всем придётся по душе.
  • Мы живём в 21 веке, и интернетом пользуются практически все и для всего. Сайтов, где люди ищут себе жильё в аренду, тысячи, вам остаётся лишь найти на них свой город и разместить соответствующее объявление. Фактически – это самый простой, но и самый опасный вариант. Ведь при выборе жильцов вам придётся полагаться исключительно на свою интуицию, так как у вас не будет достаточно опыта и знаний, как правильно сдавать квартиру. Соответственно, высокий шанс наткнуться на неадекватных людей, мошенников и просто неприятных личностей. Если вы готовы рискнуть и у вас хорошая чуйка на людей, то этот вариант – подходящее решение.
  • Но в первый раз лучше найти знакомых ваших знакомых. Как известно, по правилу 7-и рукопожатий, все люди в мире связаны. Поэтому вы запросто найдёте тех, кому нужно жильё, если немного побеседуете с друзьями. При таком раскладе куда больше шансов наткнуться на добропорядочных жильцов, а в дальнейшем – набраться опыта, как правильно сдавать квартиру в аренду.
  • Сдача жилья друзьям и родственникам. Если вы куда-то надолго уезжаете, но рисковать с квартирантами не хотите – то это хорошее решение. А вот в качестве актива такой выбор не подойдёт. Ведь зачастую, особенно когда речь заходит о родственниках, аренда не оформляется вовсе или оформляется на безвозмездной основе. В лучшем случае, они будут оплачивать коммунальные услуги и не более. К тому же, не выходя за свою зону комфорта и не знакомясь с новыми людьми, вы не научитесь, как сдавать квартиру в аренду, ведь не получите опыта общения и составления бумаг с чужими людьми.

  Жалоба в жилищную инспекцию

Вот вы разобрались со всеми документами на жильё, нашли квартирантов, осталось официально оформить сделку. Но как правильно сдать квартиру квартирантам по закону, чтобы затем у вас не возникло никаких проблем?

Официальная сдача в аренду

Будь квартирантами ваши ближайшие родственники или лучшие друзья, сделку лучше оформлять документально, чтобы затем не возникло никаких проблем, тем более, если речь идёт о длительном сроке проживания. В первую очередь, необходимо нанять юриста, который составит вам двухсторонний документ об аренде недвижимости, в котором будут указаны все нюансы, прописано техническое состояние жилья и вся бытовая, а также дорогостоящая, техника, что в нём находится.

Подобная дотошность необходима, в первую очередь, вам самим: если что-то пропадёт, у вас имеется подтверждение, что та или иная техника вообще находилась в квартире на момент её сдачи. Документацию не обязательно оформлять нотариально, но крайне желательно обратиться в специальную контору. К тому же такое заведение предоставит вам своего специалиста, который поможет в составлении документации и проконсультирует обе стороны по любым вопросам, касающимся аренды и предстоящего контракта. Но всё же, намного лучше иметь личного юриста, который будет представлять именно ваши интересы, а не являться бездушным посредником.

Сдача квартиры без регистрации договора аренды

Вот мы разобрались, как сдать квартиру в аренду самостоятельно в официальном порядке. Если же вы не хотите никаких договоров, например, чтобы актив не зарегистрировали в налоговой, как очередной источник вашего дохода, будьте готовы к рискам. Тем более, если вы заключаете устную сделку с неизвестными вам людьми. С друзьями и родственниками всё куда проще, но всегда стоит быть готовым к самым неожиданным жизненным потрясениям. Также сдавать документы в Росреестр нет необходимости, если заключается бумажный договор на срок менее 11 месяцев.

  Как выглядит закладная по ипотеке

Возможные последствия при сдаче квартиры в аренду неофициально

Важно! Если налоговая служба прознает, что вы сдаёте квартиру и не зарегистрировали её, как актив, подписав официальный договор с квартирантами, вас может ждать штраф. Это все официальные последствия, ожидающие арендодателей, идущих на устную сделку.

Но не стоит забывать о том, что если у вас что-то украдут из дома, провернут аферу с двойной арендой или случится что-либо ещё, то вы не сможете претендовать ни на какую компенсацию. В крайнем случае, доказать вину вашего квартиранта в судебном порядке, без официальных бумаг, будет куда сложнее.

Ответственность арендодателя за сдачу квартиры

Здесь всё зависит уже от обстоятельств и подписанного вами договора. Но зачастую, арендодатели несут прямую ответственность за поддержание квартиры в достойном состоянии и берут на себя все расходы по починке любых поломок.

КвартираОбщие вопросы

Источник: https://yurcons.pro/nedvizhimost/kak-sdat-kvartiru-v-arendu.html

Будьте внимательны! Как правильно сдать квартиру в аренду или найм и оформить документы в соответствии с законом

Ежедневно в каждом городе тысячи собственников сдают недвижимость в аренду или заключают соглашение найма.

Давайте разберемся, какие же подводные камни таятся в организации сделки, и так ли необходимо оформлять договор между сторонами?

Скрыть содержание

Стороны

Договорам найма жилых помещений посвящена глава 35 ГК РФ:

  • Человек, сдающий квартиру или её часть в пользование другому лицу называется наймодатель.
  • Гражданин, получающий объект для проживания — наниматель.

Аренда или найм?

В гражданском законодательстве, в отличие от обывательской практики, понятия аренды и найма жилого помещения не идентичны. Отличия и юридические тонкости:

  • найм предоставляется физическому лицу, договор аренды заключается с организацией-юридическим лицом;
  • предмет договора найма — только жилое помещение, аренда оформляется на любое имущество;
  • наименования сторон договора различаются. В аренде во взаимоотношения вступают арендодатель и арендатор, в найме — наймодатель и наниматель;
  • сделки по найму регламентируются главой 35 ГК РФ, по аренде — 34 ГК РФ.

Внимание: Узнайте подробнее о том чем отличается найм от аренды.

Самостоятельно

Наймодатель собственными силами осуществляет поиск претендента, готовит документы и заключает договор найма. 80% владельцев недвижимости работают именно так.

Через агентство

Это экономия времени на поиск нанимателя, юридическая и информационная поддержка.

К минусам относят риск взаимодействия с недобросовестными агентами, навязывание ускоренного проведения сделки без достаточного времени на обдумывание и проверку кандидата в жильцы.

Справка: Как правило, собственник не оплачивает работу агента, а комиссия ложится на плечи нанимателя. Узнайте подробнее.

Заключается договор оказания услуг, где прописывается перечень прав и обязанностей, а также размер комиссии. Последующий договор найма заключается между наймодателем и нанимателем. Агентство не участвует в соглашении.

По доверенности

В доверенности следует прописать какие конкретно действия вправе осуществлять представитель.

Документ заверяется нотариально.

В договоре найма следует указать, что сторона-наймодатель выступает на основании доверенности.

Подробнее тут.

Длительный

Действует от 1 года до 5 лет. Если соглашением не установлено на какой конкретно срок передается объект недвижимости, то договор действует максимально возможное время.

Для договоров аренды лимитов по срокам законодательством не установлено. Срок сдачи регулируется непосредственно самим документом.

Краткосрочный

Как для соглашения о найме, так и для аренды краткосрочный срок действия составляет менее 1 года.

Здесь статья эксперта о посуточной аренде. О продлении договоров (пролонгации) можно узнать по этой ссылке.

Как оформить официально — по закону

Правила и алгоритм легальной работы:

  1. Подать объявление на сайты объявлений или в газеты. Для Авито потребуется сделать фото с ID;
  2. Прием предложений и рассмотрение кандидатур, демонстрация объекта недвижимости;
  3. Заключение договора на оптимальный срок;
  4. Оформление акта приема-передачи;
  5. При необходимости регистрация договора в Росреестре (если заключается договор аренды сроком более 1 года. В иных случаях, а также для договора найма регистрация не обязательна).

Договор

Первоочередной документ, в котором указываются права и обязанности сторон, а также все условия соглашения.

Заключается в письменной форме сторонами или их доверенными лицами.

Справка: Регистрации и нотариального заверения договор найма не требует.

Узнайте как правильно оформить договор найма.

Стандартный

Срок действия стандартного соглашения сторон составляет от 1 года и до 5 лет.

С залогом

При обеспечении обязательств нанимателя указывается сумма и порядок предоставления и возврата залога. Подробности здесь.

Расторжение

Узнайте как расторгнуть договор в этой статье.

Акт приема-передачи

Акт приема передачи фиксирует передачу жилого помещения от собственника нанимателю. С момента подписания начинается отсчет срока пользования жильем. В документе прописывается перечень имущества, находящегося в квартире, его состояние.

Оформление акта не является обязательным. Документ полезен при возникновении споров относительно наличия и состояния имущества наймодателя.

Подписывается сторонами после осмотра жилой площади, при передаче ключей после или во время заключения основного договора.

Подробно про акты и описи говорим здесь.

Расписка

Оформляется при внесении залоговых средств или при оплате аренды наличными средствами в качестве подтверждения получения суммы наймодателем. Составляется и подписывается им непосредственно в момент получения денег.

Узнайте как правильно составить документ.

Акт возврата

Документ составляется сторонами после осмотра жилого помещения при прекращении отношений. Необходим для фиксации состояния имущества наймодателя.

Нажмите здесь, чтобы узнать детали.

Согласие

При передаче прав пользования на недвижимость встает вопрос о необходимости согласия заинтересованных лиц.

Супруга

Поскольку сдача жилья в аренду юридическому лицу относится к форме распоряжения имуществом, то при аренде недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов, потребуется согласие мужа или жены. Документ необходимо заверить в нотариальном порядке.

Важно: Если речь идет о найме, то согласие супруга не относится к обязательным документам.

Соседей

Законодательством не установлена обязанность собственника квартиры и комнаты в коммуналке, заручаться согласием на распоряжение имуществом от соседей.

Банка (если в ипотеке)

Нажмите, чтобы узнать как сдать ипотечную квартиру.

Физическое лицо = 13%

Денежные средства, получаемые по договору найма или аренды, относятся к доходу, поэтому подлежат налогообложению.

Физические лица оплачивают стандартный НДФЛ от суммы полученных по договору найма средств. Отражается доход и начисленный на него налог в справке 2-НДФЛ.

ИП

Если наймодателем выступает индивидуальный предприниматель, то налоговая ставка будет зависеть от используемой им системы налогообложения.

Как защитить имущество?

Собственник вправе получить возмещение вреда нанесенного имуществу. Как обойти подводные камни:

  1. Предусмотреть внесение нанимателем залога. Чаще всего сумма обеспечительных средств равна или кратна месячному платежу. См. здесь договор со страховым депозитом;
  2. Подписать акт приема-передачи имущества с подробной описью имущества и его состояния;
  3. Приложить к договору актуальные фото собственности с указанием даты съемки.

Как подстраховаться от исков соседей?

Для того, чтобы предотвратить риск возмещения убытков соседям, собственник вправе заключить договор страхования гражданской ответственности.

Сторонами соглашения выступают собственник и страховая компания.

Получатели премии в случае наступления страхового случая — соседи.

На свое усмотрение страхователь определяет риски. Их количество влияет на конечную стоимость полиса.

Можно ли работать безопасно без договора?

Законодательство РФ не устанавливает ответственности непосредственно за сдачу недвижимости в наем без договора. То есть отношения без оформления документов возможны. Санкции предполагаются за неуплату налогов в бюджет при получении дохода.

Риски

Документальное оформление взаимоотношений сторон минимизирует риски как собственника, так и нанимателя. Первому гарантируется право получения ежемесячной оплаты в установленный срок и в определенном размере. Второй фиксирует право проживания на указанный договором срок.

Штраф

Ответственность за уклонение от уплаты налога определена Налоговым Кодексом РФ и составляет 20% от суммы неоплаченных средств и 40% при намеренности таких действий.

Кто оплачивает коммунальные услуги?

Оплата может включаться в сумму ежемесячной арендной платы, а может вноситься нанимателем самостоятельно на основании платежных документов, предоставленных собственником.

Важно: Порядок организации платежей прописывается сторонами в договоре найма.

Могут ли квартиранты отобрать жилое помещение?

Миф о том, что наниматели могут претендовать на распоряжение собственностью наймодателя не имеет законных оснований. По договору найма жильцы получают только права пользования в части проживания.

Однако не исключены мошеннические действия недобросовестных лиц с недвижимостью. К примеру сдача ее в поднаем без ведома собственника или получение задатка или аванса за продажу объекта. Так или иначе все эти преступления не отражаются на праве собственности владельца.

Временную регистрацию квартирантов обсуждаем в отдельной статье.

Найм жилого помещения остается одним из самых распространенных имущественных сделок граждан. Все чаще отношения сторон получают юридическое оформление, что гарантирует обеспечение прав сторон договора и выгодно всем участникам правоотношений.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/arenda-kvartiry/sdacha

Как официально сдать квартиру: пошаговая инструкция. Договор аренды квартиры между физическими лицами. Преимущества законной сдачи квартиры :

У вас есть в собственности свободная квартира, в которой никто не живет? Она простаивает, и вы тратите много денег, времени и сил на ее содержание? Пора это прекратить и сделать недвижимость источником дохода! Как официально сдать квартиру и что для этого нужно? Ответы на эти вопросы вы найдете в данной статье!

Рассмотрим преимущества законной сдачи квартиры

1. Заключение договора. Это поможет избежать многих непредвиденных расходов и даже может уберечь от больших проблем. Все мы знаем, что наниматели бывают разные. Одни очень чистоплотные, честные и аккуратные. Другие- безалаберные и безответственные, а еще встречаются даже мошенники. Именно последняя категория людей может доставить вам много проблем. Поэтому присматривайтесь внимательно к личности нанимателя.

Бывают случаи, когда квартиросъемщики выносят из квартиры имущество и технику, портят ремонт и мебель. Чтобы этого не произошло, необходимо заключить договор аренды квартиры между физическими лицами. К нему нужно приложить подробную опись имущества, которое на момент сдачи квартиры в ней находится, описать недостатки, которые имеются. Также важно указать в нем, кто будет нести ответственность при поломке оборудования, порче ремонта и так далее.

Важно указать в данном документе паспортные данные нанимателя!

2. Отсутствие дополнительных расходов.Кому оплачивать коммунальные платежи? Телефонные счета? Интернет? Вы прописали это в договоре? Если нет, то вам придется разбираться уже по факту с вашими нанимателями. Заметим, что не все из них готовы оплачивать данные расходы, если вы это заранее не обговорили. Ваши квартиросъемщики могли запланировать сумму, о которой вы договорились, и откладывать ее с заработной платы. И когда придет километровый счет за телефон или коммуналку, они откажутся оплачивать, или у них не будет денег, потому что они все расходы планируют заранее. И вы останетесь ни с чем.

3. Невозможность аферы. Вы сдали квартиру девушке-студентке, а там живут 15 рабочих? Если вы решите сдать квартиру в аренду официально, то вам такая ситуация не грозит. В противном случае все возможно!

4. Вы чисты перед законом. Что может быть лучше? В Российском законодательстве прописано, что если вы хотите сдать квартиру в аренду, то вам следует оплачивать налог на доходы от аренды квартиры. Если вы захотите уйти от оплаты, то вам грозит штраф, а в некоторых случаях даже уголовная ответственность! Не доводите до этого. Сдавайте квартиру законно!

С преимуществами разобрались. Самое время перейти к пошаговой инструкции.

Шаг 1: подготовка помещения

Для начала необходимо оценить степень готовности помещения к сдаче:

  • Проверить всю технику, которая имеется. Возможно, что-то не работает и требует замены. Чтобы потом не было разборок с нанимателями.
  • Также стоит оценить, достаточно ли в доме мебели, и в каком она состоянии. Возможно, потребуется что-то докупить. Поскольку чем больше квартира укомплектована, тем дороже ее можно сдать, а значит, доход от сдачи квартиры в аренду будет больше.
  • Если в квартире давно не было ремонта – сделайте его. Не обязательно покупать дорогие материалы. Главное, чтобы они были надежные. Уделите внимание проводке и сантехнике! Обезопасьте себя и будущих жильцов. Ситуации бывают разные, никто не застрахован от замыкания проводки и прорыва трубы. Но вы можете приложить небольшие усилия и свести риски к минимуму. Думайте о последствиях. Квартиру, в который был пожар или потоп, вряд ли кто-нибудь захочет снимать. А значит, вы потеряете доход от сдачи квартиры в аренду. А также деньги, которые вы вложите в ремонт. Потому что не факт, что наниматель захочет возместить вам ущерб. Обязательно включите в договор аренды квартиры между физическими лицами пункт, посвященный подобным обстоятельствам, и пропишите ответственных лиц!
  • Заберите все свои ценные вещи. Сделайте уборку, чтобы квартира выглядела чистой и комфортной. Сейчас на уютные квартиры очень большой спрос.
  • Подготовьте все необходимые документы, а также ликвидируйте долги по коммунальным услугам, если они у вас имеются.

Шаг 2: изучение рынка недвижимости

Квартира готова к приему новых жильцов. Но какую цену ставить? Задача не из легких для тех, кто не знает, на что опираться. Но мы вам подскажем!

Итак, все очень просто. Вам необходимо открыть несколько сайтов, на которых люди размещают объявления о том, что хотят сдать квартиру на длительный срок. Далее найдите квартиры, расположенные в том районе, в котором вы сдаете помещение. Найдите похожие по ремонту, внутреннему убранству и наполнению варианты. И ориентируясь на цены, которые ставят другие собственники, назначайте свою.

Шаг 3: поиск нанимателя

Есть два варианта:

  • Вы можете сдать квартиру без посредников. В этом случае вам придется заниматься самостоятельным поиском квартиранта, отвечать на все звонки по поводу арены квартиры, а их, как правило, немало.
  • Второй вариант – сдача квартиры в аренду через агентство недвижимости. В большинстве случаев агенты не возьмут с вас денег за данную услугу. В наше время комиссию посредникам за поиск жилья обычно платит наниматель. Чем хороша аренда квартир через посредников? Преимущества этого способа в том, что вы экономите свое время на поиске клиентов, разговорах с ними. Минус один, но существенный. Ждать придется долго, поскольку не все потенциальные арендаторы готовы платить немалую, как правило, комиссию риелторам. Если вы все же решили сдать квартиру без посредников, то поместите объявление в газете о сдаче квартиры, на своей страничке в социальной сети, на популярных интернет-сайтах. Обязательно приложите качественные фотографии помещения. В объявлении укажите, что хотите сдать квартиру на длительный срок. И ждите звонков.

Шаг 4: показ квартиры потенциальным квартирантам. Обсуждение всех нюансов

После того как вы найдете потенциальных жильцов, вам необходимо будет с ними встретиться, чтобы они посмотрели квартиру и поняли, подходит она им или нет. А также вы должны оценить будущих арендодателей и понять, хотите ли вы сдавать квартиру этим людям, или лучше поискать других.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Если вас и будущих нанимателей все устроило, то самое время обсудить все условия проживания. Размер и дату оплаты. Порядок оплаты коммунальных услуг, интернета, услуг связи и другого, если это необходимо.

Если вы точно решили сдать квартиру в аренду данным людям, то самое время перейти к заключению договора.

Шаг 5: заключение договора

Очень важно правильно заключить договор найма и прописать все нюансы. Договор – ваша «подушка безопасности». Потому что в нем прописаны ваши права, ответственность квартиранта. То есть если с вашим имуществом что-либо случится, вам не придется тратить личные сбережения на восстановление первоначальной обстановки квартиры. Потому что возмещать ущерб и нести все затраты будет именно наниматель, если порча случилась по его вине.

Какие пункты важно прописать в договоре?

1. Фамилия, имя и отчество нанимателя.

2. Адрес его прописки и все паспортные реквизиты.

3. Кто может проживать совместно с нанимателем в данной квартире.

4. Может ли квартиросъемщик осуществить повторную сдачу квартиры кому-либо другому (поднайм).

5. Кто несет ответственность за порчу имущества.

6. В каком суде решать спорные вопросы.

7. Обязательно нужно внимательно заполнить адрес объекта, подлежащего найму. Его лучше списывать со свидетельства о регистрации права.

8. Ваши паспортные данные, адрес прописки.

9. Номер свидетельства о государственной регистрации права.

10. Также укажите контактные телефоны, чтобы между вами и квартирантом могла быть мгновенная связь. Потому что ситуации бывают разные.

11. К договору нужно приложить акт описи квартиры и находящегося в ней имущества. Прописать недостатки, если такие имеются.

12. Также важно определить, как часто вы можете проверять состояние квартиры (как правило, не более 1 раза в месяц).

13. Важно предусмотреть, на каком основании может быть расторгнут или продлен договор.

Внимание! Перед заполнением внимательно изучите паспорт арендатора. На что стоит обратить внимание?

Срок действия. Вы можете заключить договор с человеком, у которого паспорт недействителен, и потом будет сложно что-либо доказать.

Если вы сомневаетесь в порядочности гражданина и хотите удостовериться, что с паспортом проблем нет, вам необходимо зайти на сайт Управления федеральной миграционной службы и проверить документ на подлинность. Сделать это может любой человек, у которого есть доступ к интернету. Бесплатно!

Также вы можете проверить квартиросъемщика на сайте судебных приставов на наличие задолженностей. Это абсолютно законно и бесплатно.

Следующим шагом сравните фотографии из паспорта с лицом реального нанимателя. Бывают ситуации, когда люди пытаются составить договор на имя другого человека, завладев его документами. Будьте бдительны!

Если у вас все еще остались сомнения, то вы можете попросить у будущего жильца копию справки о доходах, чтобы убедиться, что он в состоянии взять на себя расходы по оплате квартиры.

Желательно сделать копию паспорта нанимателя. Если с ним будут проживать еще какие-нибудь люди, то важно указать их паспортные реквизиты, а также Ф.И.О. Обязательно снимите копию их паспортов.

Как официально сдать квартиру, если у нее 2 собственника?

Нередко бывает так, что одной квартирой владеют несколько человек. Что делать в таком случае?

Во-первых, получить согласие всех собственников на сдачу. Далее существует два варианта развития событий.

Рассмотрим наименее затратный вариант, который не требует дополнительных расходов. Действуйте согласно алгоритму, приведенному выше, однако помните, что договор должны подписывать все собственники собственноручно!

По ряду причин, например, если один из собственников живет в другом городе и не может приехать для заключения договора, можно использовать 2 вариант сдачи квартиры. Как официально сдать квартиру в этом случае?

Действуете согласно алгоритму, приведенному выше. Однако вам потребуется дополнительный документ, т. е. нотариальная доверенность от собственника. В ней будет прописано, что вы можете единолично сдавать квартиру в аренду и получать за это денежные средства.

Обратите внимание, что такая доверенность бесплатно не делается! Вам придется заплатить. И как правило, достаточно существенную сумму.

Можно ли сдать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Действительно, это довольно популярный вопрос у владельцев квартиры, купленной по программе ипотечного кредитования. Как официально сдать квартиру в этом случае? Для начала вам необходимо заручиться разрешением банка на такие действия. Если оно получено, то действуйте согласно алгоритму. Никаких сложностей в этом случае не возникнет.

Однако бывают ситуации, когда заемщики скрывают факт сдачи квартиры, находящейся в ипотеке. Что им грозит?

Во-первых, штраф от государства за неуплату налогов. Во-вторых, санкции банка. Он может потребовать досрочно оплатить кредит. Или выписать вам штраф.

Налоги, которые оплачивает владелец арендованной квартиры

В РФ налог на сдачу имущества в аренду равен налогу на доход физических лиц и составляет 13 %. Если срок аренды не превышает 11 месяцев, то физическое лицо не платит государственную пошлину.

Как быть, если в собственности несколько квартир, предназначенных для сдачи в аренду?

В данном случае вам следует зарегистрироваться в качестве ИП. В этом случае размер налога будет другой. Вы можете выбрать систему налогообложения, которая вам больше нравится. А именно:

  • Упрощенная система. При таком раскладе налог составит 6 %.
  • Общая система. В этом случае сумма налога будет считаться следующим образом: 15 % х Доход от сдачи квартиры в аренду – Расходы.

Какие нужны документы для сдачи квартиры в аренду?

1. Паспорт собственника/собственников помещения.

2. Свидетельство о государственной регистрации права.

3. Два распечатанных договора.

4. Если ваш выбор – аренда квартиры через посредника, то нужен договор, если вы с ним его заключали.

Каким образом забирать денежные средства у квартирантов?

  • Самый простой способ – наличный расчет и передача денег на руки. Но он не самый надежный. Потому что вы можете ошибиться при пересчете денежных средств. Иногда в обороте бывают фальшивые деньги. Кроме того, при такой передаче необходимо обязательно составлять документ о том, что денежные средства арендатор передал собственнику, а собственник их получил. Проще говоря, акт приема-передачи денег или расписка. Поэтому лучше этот процесс автоматизировать.
  • Банковский перевод. Договоритесь с квартиросъемщиками, чтобы они вам определенного числа переводили деньги за аренду на ваш счет. Это очень удобно. Вы всегда сможете взять банковскую выписку и решить спорные моменты по поводу финансов, если такие возникнут. Кроме того, вы сократите ошибки, которые могут возникнуть при наличном расчете.

Полезные советы:

  • Застрахуйте квартиру и имущество в ней перед сдачей! Это не требует больших вложений, однако может уберечь вас от многих неприятностей и дополнительных расходов в дальнейшем. В настоящее время на рынке представлено много компаний, которые занимаются данным видом деятельности. При желании вы можете застраховать даже гражданскую ответственность.
  • Внимательно следите за датой оплаты налогов. Вы обязаны это сделать до 1.04 следующего календарного года. Иначе у вас возникнут неприятности с налоговой инспекцией, штрафы и пени. А значит, вы понесете дополнительные расходы. Вам это нужно?
  • Обязательно отправьте копию договора в налоговый орган непосредственно после подписания документа!
  • И самое главное ­– не нарушайте законодательство нашей страны!

Источник: https://BusinessMan.ru/kak-ofitsialno-sdat-kvartiru-poshagovaya-instruktsiya-dogovor-arendyi-kvartiryi-mejdu-fizicheskimi-litsami-preimuschestva-zakonnoy-sdachi-kvartiryi.html

Как правильно сдать квартиру квартирантам по закону?

   Отношения нашего общества и государства традиционно можно характеризовать как не самые простые. Нашему человеку часто нужно объяснять, почему выгоднее поступить «по закону», почему нарушать неправильно и часто слишком дорого.

   В крупных городах, сдача в аренду жилой площади  — неплохая доходная статья круглый год. Приезжают учиться студенты, люди на заработки; кому-то просто нужна отдельная квартира; большим предприятиям нужно жилье для сотрудников – спрос велик.  

   В сельской местности это тоже может быть хорошим заработком, но там, больше сезонным – на лето, многим хочется снять уютный домик где-нибудь на природе: деревенский колорит, свежий воздух влекут потенциальных инвесторов. Соблазн напрямую связаться с арендатором и сдать жилье, конечно, большой, но и риск нажить себе неприятностей тоже немаленький.

Чем грозит незаконная сдача квартиры?

   Противозаконная сдача квадратных метров характерна, прежде всего, отсутствием каких-либо юридических документов. Никто ничего не оформляет, договариваются на словах. Это само по себе опрометчиво.

   Потому что арендатор может оказаться не чистым на руку человеком:

  • начнет задерживать оплату – нигде ведь не прописано, в какие сроки нужно платить;
  • может не санкционированно уменьшить ежемесячную оплату;
  • может вообще пересдать Вашу квартиру третьим лицам;
  • может сделать из Вашей квартиры общагу для нелегальных мигрантов.

   В случае с мигрантами вы, как собственник квартиры, станете еще и фигурантом уголовного дела по организации незаконного пребывания иностранцев в России. Арендатор запросто может устроить из вашей квартиры притон: соседи начнут активно жаловаться, обратятся в надзорные органы, там узнают, что вы не регистрировали официально аренду жилья, не платили налогов.

Назначат штраф, налоги за истекший период, пени – получится очень внушительная сумма, выплачивать которую придется вне зависимости от вашего желания, либо вы просто рискуете угодить за решетку.

Это еще мы не взяли во внимание возможную порчу имущества: поломки бытовой техники, мебели, порча отделочных материалов; кража имущества – это отдельная и довольно большая статья убытков, которые некому будет возмещать, иные судебные споры по договору аренды, которые могут возникнуть.

   Не слишком приятные последствия, которые легко предотвращаются путем соблюдения законодательства.

Сдача квадратных метров по закону

   Сдавать жилье в аренду может только ее собственник – тот, на чье имя оформлено свидетельство о регистрации прав собственности. Единственным исключением из этого правила, может быть нотариальная доверенность, где прописано право  физического лица сдавать конкретную жилую площадь внаем.

Если жилец сам пользуется квартирой по договору социального найма, то есть собственник квартиры — государство, то у жильца нет прав сдавать ее в аренду, потому квартира ему не принадлежит.

Если в квартире, помимо собственника, зарегистрированы другие лица, то от них потребуется письменное согласие на сдачу жилья в аренду; если в квартире проживает несовершеннолетние, то такое разрешение потребуется от органов опеки.

   Пренебрежение этими процедурами грозит отказом регистрации договора найма в росреестре. Если договор с большим сроком сдачи в росреестре не зарегистрирован, то для суда он не является доказательством и основанием для разбирательств, соответственно, собственник не сможет обратиться в суд, чтобы выяснить спорные моменты с нанимателем, если такие возникнут.

   Альтернативный вариант законной сдачи жилья – организоваться как индивидуальный предприниматель. ИП будет обязан оплачивать страховые взносы и подавать налоговую декларацию. Еще можно приобрести патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник тоже регистрируется как ИП. Патент действует максимум год. Получение дохода от сдачи квартиры по закону не может считаться прибылью от предпринимательской деятельности. А регистрация ИП нужна только для того, чтобы СНИЗИТЬ налоговое бремя, по сравнению с теми, кто платит налоги как физическое лицо — 13 % (НДФЛ).

   Многие ошибочно полагают, что о сдаче квартиры нужно оповещать местного участкового – это не так. Участковый не имеет никакого отношения к намерению сдать квартиру в наем. Участковый   не может запретить собственнику сдавать жилье или каким-то образом ограничивать его.  Поэтому извещать участкового не требуется.

Где найти квартиросъемщиков?

   Можно обратиться в агентство недвижимости, там вам подберут квартиросъемщика и предоставят некоторые гарантии, но за эти услуги придется заплатить. Можно найти «клиента» самостоятельно через друзей или объявление, но тогда вам придется самим оценить  добропорядочность вашего арендатора. В любом случае, контролировать арендаторов нужно, проверять коммунальные платежи, содержание жилья, отзывы соседей.

Как правильно оформить аренду?

   Договор найма бывает краткосрочным и долгосрочным( от 1 года и дольше). Существуют договоры, которые заключаются между юридическим  и физическим лицом. Любой договор должен заключаться в письменной форме.

ВНИМАНИЕ: помощь в заключении договоров с нашей стороны сейчас идет по выгодной акции — Договор за 1 000 рублей.

   В договоре в обязательном порядке следует указать:

  1. собственника;
  2. тех, кто собирается проживать в квартире;
  3. размер оплаты;
  4. сроки оплаты каждый месяц или установить иную периодичность.

    Нужно прописать, состояние передаваемого в аренду имущества, его перечень – это будет акт-приемки квартиры. Важно прописать, как разрешено использовать,  предоставленное в наем, имущество, что  будет считаться порчей, какие  санкции предусмотрены  за поломки.  

   В этом пункте, хорошо предусмотреть обеспечительный платеж, который «заработает» в случае порчи Вашего имущества. Можно указать, что дозволено делать в квартире, например:

  • можно ли держать домашних животных или устраивать шумные праздники, приглашать гостей или позволять ночевать кому-то, кто не является арендатором;
  • можно ли жить в квартире с детьми и т.д. на усмотрение собственника.

   Чем более подробно вы опишите что можно, а что нельзя в Вашем жилье, тем меньше споров возникнет потом и тем проще доказать свою правоту в суде, при необходимости. Рекомендуется, также прописать график посещения квартиры ее собственником с целью контроля состояния жилого помещения и аккуратности по части коммунальных платежей. Правильно составленный и правильно зарегистрированный договор найма является юридическим документом, может приниматься к рассмотрению в судах. Читайте еще советы, как составить договор аренды помещения по ссылке на основной части сайта.

Страхование гражданской ответственности

    Как ни старайся, но полностью отвечать за других людей не получится. Поэтому, когда жилье сдается в аренду, страхование гражданской ответственности может оказаться очень полезным. Ведь в случае потопа, все вопросы возмещения будут все равно к вам  — вы же собственник. А если это не соседи, а магазин мехов, под вашей квартирой? Суммы убытков возрастут в разы! Где гарантия, что ваши арендаторы не затопят, не спалят, не причинят иного глобального вреда, не только вашей квартире, но и другим площадям? Стоит подумать.

Смотрите еще рекомендации по составлению договоров на нашем канале:

   Пишите вопросы в заявке на сайте и мы разберем их в кротчайший срок, решим проблему, найдем выход из ситуации.

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

А.В. Кацайлиди

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/kak-pravilno-sdat-kvartiru-kvartirantam-po-zakonu/

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Предоставление жилья в аренду – один из самых простых, но в то же время рискованных способов извлечь прибыль. Имея в собственности недвижимость, которая временно или на постоянной основе простаивает, вы легко можете использовать ее в качестве источника дополнительного заработка. Но в последнее время вероятность нарваться на недобросовестных нанимателей становится все больше, да и к тому же мало кому хочется заниматься оформлением договора и сопроводительной документации. Многих владельцев квартир также интересует вопрос уплаты налогов от сдачи жилья в найм.

Чтобы не допустить самых распространенных ошибок, нужно максимально ответственно подойти к вопросу сдачи недвижимости в аренду, заранее ознакомиться с особенностями сделки и процедурой заключения договора. О том, как правильно это сделать и какие документы понадобятся для оформления соглашения, расскажем в данной статье.

Плюсы сдачи жилья в аренду

Юридически грамотное оформление сделки всегда дает собственнику недвижимости весьма значимые преимущества. Так, например, заключение письменного соглашения поможет ему избежать многих непредвиденных расходов. Достаточно указать в соглашении, кто из сторон несет ответственность за порчу мебели и поломку техники – так вы убережете себя от действий недобросовестных жильцов.

Важно

Составление договора аренды – гарантия того, что хозяин квартиры будет платить налоги в пользу государства. Это значит, что вы являетесь законопослушным гражданином и не уклоняетесь от своих прямых обязанностей. Вот почему специалисты не рекомендуют сдавать квартиру родственникам или знакомым на основании устной договоренности.

Какие документы нужны для оформления договора

Набор документов для сдачи квартиры зависит от того, кто является владельцем – физическое или юридическое лицо.  Так, от обычного гражданина-арендодателя потребуется:

  • Паспорт;
  • Документ, подтверждающий право владения квартирой (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
  • Кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • Письменное согласие всех владельцев недвижимости;
  • Письменное согласие родителей или опекуна, если собственник – несовершеннолетнее лицо;
  • Заверенная у нотариуса доверенность, если сделка осуществляется доверенным лицом.

Потенциальным жильцам квартиры стоит иметь в виду, что если у квартиры, которую вы собрались снимать, имеется несколько собственников, то все они должны предоставить свое согласие на сдачу помещения в письменном виде с подписью. В противном случае договор аренды могут признать недействительным. Если недвижимость является совместно нажитой собственностью мужа и жены, лучше также взять у второго супруга письменное разрешение.

Во время заключения сделки собственник квартиры должен будет оформить:

  • Акт приема-передачи квартиры;
  • Опись имущества к договору найма;
  • Расписку о получении денежных средств.

Это одни из самых важных документов во всей сделке, благодаря которым она обретает юридическую силу. Они защищают арендодателя и арендатора от разногласий и взаимных претензий друг к другу, которые могут возникнуть при повреждении имущества в квартире или невыплате предусмотренной в договоре денежной сумме.

Тонкости заключения договора

На основании договора аренды собственник обязан предоставить нанимателю жилое помещение во временное пользование за определенную плату. Причем оформлен он должен быть обязательно в письменном виде. Участниками сделки выступают наниматель и наймодатель. Если владельцем недвижимости является юридическое лицо, жилье будет сдаваться на правах аренды, соответственно, стороны договора будут именоваться как арендатор и арендодатель.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды любого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем срок его действия не должен составлять более 5 лет. И наоборот, сделка, заключенная на срок менее 1 года, считается краткосрочным, о чем обязательно нужно указывать в договоре. Если не выполнить данное условие, ее могут признать недействительной. Правда регистрировать такой документ в Росреестре не обязательно – усилить его значимость с юридической точки зрения можно с помощью одного лишь нотариуса.

Ни расписка, ни акт приема-передачи не являются доказательством заключения сделки. Гарантией защищенности для обеих сторон выступает только официально заключенный договор аренды. Отсутствие соглашения может грозить владельцу жилья множеством неприятностей, а именно:

  • Штрафами от налоговых органов;
  • Отказом страховой компании в выплатах, если квартиросъемщик нанес ущерб жилью;
  • Отказом квартиросъемщика платить за аренду;
  • Расторжением ипотечного договора по инициативе банка.

Существенные условия соглашения

Существенные условия договора аренды – это, по сути, определяющие положения всей сделки. Иными словами, без них соглашение не может считаться заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ, сделка признается совершенной лишь в том случае, если между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Как правило, обязательным условием соглашения является указание в нем предмета сделки – квартиры, с описанием всех ее характеристик. Это может быть полный адрес, площадь жилого помещения, а также этаж, на котором находится квартира. Помимо этого должны быть прописаны:

  • Цена договора и порядок внесения денежных средств;
  • Права и обязанности сторон сделки;
  • Ответственность участников за нарушение условий соглашения;
  • Обеспечение исполнения обязательств по договору;
  • Срок действия соглашения;
  • Основания для изменения или расторжения документа;
  • Условия передачи конфиденциальной информации;
  • Способы разрешения споров;
  • Нормативно-правовые акты, регулирующие отношения сторон;
  • Подписи и реквизиты участников.

В качестве дополнительной информации в договоре может быть указана информация, позволяющая проверить платежеспособность нанимателя или арендатора. Здесь можно указать условие о предоставлении справки с места работы или бухгалтерский баланс предприятия. Отдельно стоит отметить факт отсутствия у жилого помещения каких-либо обременений, например, ипотеки или ареста. Это особенно актуально в тех случаях, когда проверить юридическую чистоту недвижимости и прав на нее арендодателя по определенным причинам не удалось.

Порядок внесения денежных средств

Статья 682 ГК РФ указывает на то, что все вопросы, касающиеся объема денежных средств за аренду квартиры, должны быть отображены в соответствующем договоре. Точный размер суммы устанавливается по соглашению сторон, то есть, не допускается изменение цены в одностороннем порядке, если это не предусмотрено действующим соглашением.

В договоре также должны быть указаны сроки уплаты. На практике почти всегда арендатор платит за месяц вперед – это обусловлено необходимость вносить залог за проживание в квартире при заключении соглашения. Если сделка краткосрочная, можно договориться о более частом внесении денежных средств, например, дважды в месяц.

Произвести оплату можно двумя способами:

  • Передать наличные средства под расписку хозяина;
  • Перевести деньги на банковский счет, указанный в договоре.

Важно

Главное – не передавать деньги без документального подтверждения. Конечно, перечислять деньги банковским переводом гораздо проще, да и у вас на руках останутся квитанции, подтверждающие факт оплаты. Тем самым продавец не сможет отрицать получение платежа.

Принципы налогообложения

Если вы решили сдавать свою квартиры в аренду, помните о том, что по закону полученный таким вами доход облагается соответствующим налогом. Существует 2 способа налогообложения для сдачи недвижимости в аренду:

  • Оплата НДФЛ;
  • УСН для индивидуальных предпринимателей.

Размер налога на доходы физических лиц, то есть, обычных граждан нашей страны, составляет 13 % от полученной прибыли. Если наймодатель проживает на территории России менее 6 месяцев в году, ему придется отдать в пользу государства 30% своего дохода от сделки. Реквизиты для оплаты можно узнать, обратившись в налоговую службу. Кроме того, хозяин квартиры должен ежегодно сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе ему грозит штраф до 500 тысяч рублей или лишение свободы на срок до одного года.

Как сэкономить на налогах

У хозяина квартиры, который занимается ее арендой, есть возможность сэкономить на подоходном налоге. Но для этого ему нужно зарегистрировать в качестве ИП и указать свои видом деятельности сдачу жилья в аренду. Процесс этот более долгий и сложный, зато выгода налицо. За счет упрощенной системы налогообложения собственник недвижимости будет платить сбор в размере 6% вместо 13%, установленных для НДФЛ. Чем выше ваша прибыль от аренды помещения, тем выгоднее вам будет оформить свою деятельность как предпринимательскую.

Источник: https://svoyurist.com/zhilishhnyie-tonkosti/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu

Как правильно сдать квартиру внаем

Хоть квартирный вопрос и является в настоящее время довольно острой проблемой, однако иногда случается так, что жилье становится невостребованным для владельцев. Например, это может произойти при получении квартиры в наследство или если квартира была куплена на будущее, для детей. В таких ситуациях можно сдавать свободное жилье внаем, это отличный способ не только окупить коммунальные услуги, но и заработать, тем самым, например, ускорить погашение ипотечного кредита. Однако чтобы избежать возникновения проблем, необходимо соблюдать некоторые правила, традиционные при сдаче квартиры.

Как лучше всего сдать квартиру?

Если Вы решились сдавать жилье внаем, то есть два способа поиска потенциальных жильцов. Вы можете либо обратиться за помощью к риелтору, либо искать самостоятельно. Оба способа имеют как свои недостатки, так и свои достоинства.

При самостоятельном поиске Вам не придется выплачивать вознаграждение риэлтору. Однако риэлтерские компании довольно часто требуют вознаграждения с арендатора, а не с хозяина. Еще один немаловажный плюс – сделку при самостоятельном поиске квартирантов можно не документировать, это позволит избежать выплаты налогов. Сумма налогов от сдачи жилья внаем согласно Налоговому кодексу составляет 13 процентов.

Из минусов самостоятельного поиска жилья стоит отметить, что он требует немало сил и времени, ведь найти того, кто будет удовлетворять всем Вашим требованиям достаточно нелегко. Порой у самостоятельного поиска нет альтернатив — если Вы сдаете жилье, не обладая всеми необходимыми документами на предлагаемую собственность.

В случае если Вы решите обратиться в риэлтерскую компанию, то беспокоиться о поиске и подборе потенциальных жильцов Вам больше не придется. Все эти заботы риэлтерская компания берет на себя. Советуем обращаться в то агентство недвижимости, которое давно зарекомендовало себя на рынке найма и сдачи жилья. Сотрудники агентства не ограничатся лишь поиском подходящего квартиранта, также они проконтролируют правильность оформления сделки, дадут юридическую консультацию по составлению договора найма.

Правильное составление договора найма.

Прежде всего, необходимо определиться, хотите ли Вы вообще заключать договор найма. Если квартиру предстоит сдавать знакомым людям, то вполне реально построить взаимоотношения на доверии, но не стоит забывать, что оформив юридически грамотную сделку, можно избежать многих потенциальных проблем. В солидных риэлтерских компаниях непременно имеется штатный юрист, который должен предоставить Вам образец договора, в котором будут учтены все тонкости. Это еще один плюс обращения к посредникам для поиска арендаторов.

Если вы решили самостоятельно составлять договор, то можно воспользоваться следующими полезными рекомендациями. Во-первых, договор должен соответствовать действующему законодательству – к примеру, все суммы должны быть указаны обязательно в рублях, нельзя использовать в договоре слово «аренда», ведь договор заключается между физическими лицами, а согласно Гражданскому кодексу, они могут снимать или сдавать жилье, но никак не арендовать.

Важно знать: чтобы частные лица могли заключить договор найма жилья, им совсем необязательно обращаться к нотариусу, достаточно указать в договоре паспортные данные арендатора и арендодателя, адрес регистрации или постоянного места жительства, после чего проставить подписи на обоих экземплярах договора. Также в договоре обязательно должны иметься точные сведения о сдаваемом жилье – номер квартиры, ее площадь, количество комнат и пр. В случае, если предмет договора – часть квартиры или дома, то в договоре должно быть четко указано, что сдается отдельная комната, либо несколько комнат и т.д.

Срок действия договора такой же, как и срок действия аренды. Совет: договор лучше всего заключать на 11 месяцев, так как если срок сдачи жилья больше года, то придется регистрировать договор аренды помещения в юстиции. По истечении 11 месяцев можно просто заключить новый договор.

Какой должны быть цена аренды?

Стоимость аренды жилья зависит от большого числа факторов. Особенно важны район, площадь квартиры, давность и качество ремонта, удаленность от транспортной развязки. Больше других на рынке арендуемого жилья востребованы однокомнатные квартиры и комнаты.

Чтобы определиться с суммой, которую просить с будущих квартирантов, можно применить самый простой способ. Надо лишь изучить газетные объявления, в которых сдаются похожие квартиры, затем позвонить по нескольким из них – и Вы сформируете собственное мнение по поводу текущей рыночной стоимости аренды Вашей квартиры.

Нелишним будет посоветоваться с коллегами по работе, друзьями, родственниками – кто-нибудь из них наверняка сталкивался с похожей проблемой и сможет дать ценные рекомендации. Если квартиру хочется сдать как можно быстрее, то риелторы посоветуют немного снизить цену на жилье.

Соответственно, чем выше цена аренды квартиры, тем большим терпением стоит запастись.

Порядок оплаты за жилье лучше всего установить следующий: перед началом каждого месяца жильцы оплачивают проживание, в конце месяца Вы подсчитываете расходы на свет, газ и т.д., и приплюсовываете их к сумме за следующий месяц. Это позволит надежно защитить себя от неприятных ситуаций, когда жильцы вдруг неожиданно съехали, даже не поставив в известность.

Устанавливать ли фиксированную цену на весь срок аренды – сложный вопрос. Еще совсем недавно цены на аренду жилья постоянно росли, поэтому постоянная цена была невыгодной, логичнее было прописать порядок увеличения стоимости проживания. Однако на данный момент в связи с экономическим кризисом цены на жилье все больше падают, поэтому есть смысл договориться об одной и той же стоимости аренды на весь срок действия договора. В любом случае, решать придется Вам.

Отдельно обговорите вопрос с коммунальной платой. Здесь возможно два варианта – либо ее стоимость включена в стоимость аренды, и Вы оплачиваете «коммуналку» самостоятельно, либо же арендаторы делают это сами, тогда Вам необходимо лишь контролировать оплату по чекам.

Напоследок, ценный совет – при сдаче квартиры внаем лучше всего составить приложение к договору, в котором будет указано все имущество, которое есть в квартире. Нелишним будет заблаговременно застраховать его. Этим Вы обезопасите себя от случаев, когда жильцы нанесут ущерб мебели или бытовой технике. На основании приложения к договору можно будет предъявить претензии квартирантам, а страховка поможет возместить убытки.

Читайте наши другие публикации :

Хочу как в кино

Рекламные трюки и фокусы

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59e9abd2a815f1097ef98bc2/kak-pravilno-sdat-kvartiru-vnaem-5a8013edfd96b148c0998b71